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周四再迎重磅土拍!河西旁将出让2块地 最高限价28万㎡
发布日期:2019-08-29 08:13   来源:未知   阅读:

  8月29日,南京将迎来下半年一场重量级土拍,共有12块地将公开拍卖。分别位于城中、城北、城南、江宁、新尧新、六合,出让总面积超68.5公顷,起拍总价193.2527亿元。

  最值得关注的是,5天后的土拍中涉宅地块多达9块,总出让面积66.7公顷,起拍总价超190亿。其中,城南赛虹桥的G59、G60地块出让体量较大,起拍总价更是高达75.4亿元,受到多家品牌房企的关注。若达到最高楼面限价28016元/㎡,将会影响整个区域的房价格局......

  今天,掌柜君就实探城南这2幅地块,并暴走地块周边区域,给大家带来最新信息。下面,掌柜君先给大家看看这2块地的区位图。

  今早,掌柜君乘坐地铁10号线米穿过高架之后,就看见江苏第二师范学院,而该学校南侧就是即将拍卖赛虹桥G59地块。

  首先,掌柜君先给大家来看下G59地块的航拍图,整个地块曾狭长型,出让面积较大,多数地方都由绿网覆盖。地块与河西仅一路之隔,西侧就是凤台南路和宁芜铁路,后期会有噪音污染;北侧是江苏第二师范,不过该学校将会搬迁至溧水;南侧目前是大片森林,自然环境相对较好。

  从江苏第二师范学院步行至武宁路,在道路右侧就是G59地块,掌柜君在地块东北角拍摄了整个地块的全景图,给大家更直观的看下。

  就地块内部来看,目前还在拆迁中,部分地块较为平整,已经铺上绿网,但仍有不少裸露的钢筋和大块建筑物,远处还有工人和机械在工作,后期要一定时间来进行处理。

  掌柜君在地块南侧发现,G59地块中间有一条临时道路,主要是用于目前拆迁运输,将内部大量建筑垃圾运出。而从地块更是直接能看见河西新城科技园,北纬国际中心等建筑物。

  具体来看,赛虹桥G59地块为居住用地,与河西仅相隔凤台南路,地块出让面积超14万方,实际出让面积约13万方,容积率2.53,预期后期可以打造2000多套房源,整个小区体量并不小。

  但该地块起拍总价高达61.8亿元,又要求不接受联合竞买,且不能以合作、合资、股权转让等方式开发。而且地块出让要求中需要建设社区卫生服务中心、养老院、邮政局、菜场等,这对开发商的实力要求非常高。

  (1)该地块不接受联合竞买,竞得人须自行出资开发,不得以合作、合资、股权转让等方式进行开发建设。如违反上述要求,则取消竞买资格或成交结果,已缴纳的竞买保证金不予退还;竞得后已签订国有建设用地使用权出让合同的,已竞得的土地无偿收回,定金不予退还;同时,竞买(得)人列入南京土地市场不良企业名单,竞买(得)人及其关联公司三年内不得进入南京市土地市场参与竞买。

  (2)D分区内有4栋建筑为现状工业遗产,可依据《南京市工业遗产保护规划》的相关要求,对现状面积6356.99平方米历史建筑进行适当改造,也可在不涉及历史建筑及林荫道的用地内新建建筑,从而满足居住区级社区中心的使用功能要求,新建建筑和现状工业建筑改造后应具备以下内容:①社区医养结合服务中心,建筑面积不小于7300平方米,其中社区卫生服务中心,建筑面积不小于4000平方米;社区一站式居家养老服务中心,建筑面积不小于200平方米;老年人日间照料中心,建筑面积不小于1600平方米;社区养老院,建筑面积不小于1500平方米。②社区综合服务中心,建筑面积不小于3510平方米,其中:街镇管理中心,建筑面积不小于1200平方米;社区服务中心,建筑面积不小于1500平方米;育儿园,建筑面积不小于500平方米;邮政局所,建筑面积不小于250平方米;公厕,建筑面积不小于60平方米。③菜场,建筑面积不小于2000平方米。除菜场以外,以上社区公共配套设施共计10810平方米均由竞得人建成后无偿移交给雨花台区政府,代建成本已从出让地价中扣除,所对应土地按划拨方式供应,出让面积据实核减。

  (3)地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付。

  (4)竞得人须在成交后签订土地出让合同前与雨花台区政府签订《地块投资发展协议》。

  (5)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给市政府指定单位。

  而与G59地块以武宁路相隔的G60地块,出让面积超3.5万方,实际出让面积约2.45万方,与G59超14万方的体量相比,小了不少,后期可操作性较弱一些,且该地块还是商住混合用地。

  从航拍图来看,G60地块位于G59地块东侧,该地块形状较为规整,只是在东北侧有突出的一块。地块北侧是南京高精齿轮集团公司家属院,东南侧为茂密的树木和建筑物。

  掌柜君拍摄了一张地块全景图,可以看出整个地块目前较为平整,也有绿网覆盖。地块内部北侧比较平整,但南侧有不少建筑垃圾需要处理,后期相比隔壁的G59地块需要平整较少。

  具体来看,赛虹桥G60地块为商住用地,与G59地块仅武宁路相隔,但出让面积较小,仅3.5万方,容积率3.2,后期可操作性不多,但不排除2幅地块均被同一家有实力的房企拿下,后期一起开发。

  该地块同样不接受联合竞买,且不能以合作、合资、股权转让等方式开发,但起拍总价13.6亿来看,对资金实力比G59地块稍弱,或许会有更多房企报名。而1.7万/㎡的起拍地价并不高,在现在楼市来看,想要达到最高限价地价2.5万/㎡有一些难度。虽然该地块也有较多的出让要求,但在大概率上来看会很抢手。

  (1)该地块不接受联合竞买,竞得人须自行出资开发,不得以合作、合资、股权转让等方式进行开发建设。如违反上述要求,则取消竞买资格或成交结果,已缴纳的竞买保证金不予退还;竞得后已签订国有建设用地使用权出让合同的,已竞得的土地无偿收回,定金不予退还;同时,竞买(得)人列入南京土地市场不良企业名单,竞买(得)人及其关联公司三年内不得进入南京市土地市场参与竞买。

  (2)地块内配建一处建筑面积不小于5000平方米的基层社区服务中心,具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层社区服务中心,建筑面积不小于600平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于150平方米;公厕,建筑面积不小于100平方米;垃圾收集站,建筑面积不小于80平方米;环卫休息场,建筑面积不小于30平方米;以上公共配套设施建筑面积共计2120平方米,由竞得建成后无偿移交雨花台区政府,代建成本已从出让地价中扣除,所对应土地按划拨方式供应,出让面积据实核减。

  (3)地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付。

  (4)竞得人须在成交后签订土地出让合同前与雨花台区政府签订《地块投资发展协议》。

  (5)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给市政府指定单位。

  在实探的过程中,有不少相关工作人员聚集在武宁路上,掌柜君上去询问有关地块事情,香港奇人透码彩霸王。对方表示这里之前是南京高精齿轮集团有限公司,3个月之前开始拆迁,现在还在陆续拆迁中。

  该工作人员表示自己只负责拆迁,具体地块信息不是很了解,不过每天都有很多房企前来看地。但这两个地块都还在拆迁中,预计要个把月才能结束,才会交给拿地房企。

  但掌柜君在地块周边却发现,区域目前感观不是很好,武宁路并不是很宽,却有不少来往的渣土车,对行人的安全性有一定威胁。而且周边多以老旧小区为准,不少建筑物都在进行拆迁。

  今天实探下来,具体来看这2地块位于城南赛虹桥板块,距离最近的是南京地铁10号线小行站。与河西仅凤台南路之隔,周边还有软件谷、雨花客厅、楚翘城、明基医院等配套资源,后期生活便捷。

  由于靠近河西和软件谷,拥有大批高收入的人群,如华为、中兴、阿里巴巴等,可以说区域并不缺乏高端购买力,主要还是看这2块地后期打造何种产品。

  就整个区域来看,上次土拍还是4年前,当时中南以12145元/㎡拿下2015G12地块,即现在的中南锦苑。恒大华府于2013年底以14033元/㎡拿下G77地块,这两家楼盘收官价格在3.2万-3.5万/㎡。但目前二手房来看,恒大华府均价超4万/㎡,中南锦苑38345元/㎡,地块南侧的琥珀森林均价在3.2万-3.5万/㎡。

  而就地块的楼面地价来看,两块地起拍楼面地价在1.9万/㎡和1.7万/㎡,最高限价2.8万/㎡和2.5万/㎡,这个价格并不低。但考虑位于主城、紧邻河西、配套齐全,就算拍到最高地价,参考区域二手房价格,开发商后期还是有一定利润。

  不过,今天也有买房人向掌柜君透露下周拍卖的尤家凹地块被勾走,但具体哪家房企不方便告诉,具体下周看土拍就会知道。

  其实从近期南京的几场土拍来看,土拍市场降温明显,开发商拿地也更为理性。加上这两块地的起拍总价并不低,特别是G59地块起拍总价61.8亿元,竞买保证金就高达30.9亿元,在近期房企融资难的背景下,能一下拿出这么多资金的开发商并不多,且该地块不允许联合拿地和开发,大概率是由央企或国企拿地,具体还是看下周土拍情况。

  最后,就今天实探来看,这2块地的位置和配套资源是比较好的,但地块西侧有宁芜铁路和凤台南路会有噪音污染。但周边感观不是很好,需要一定时间来发展,而二手房普遍在3.5万-4万/㎡的价格,后期地块上市价格能否超过4万/㎡是值得期待的。具体这2块地能拍到多少,欢迎大家留言讨论。

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